تبعات ادامه رشد قیمت‌ها در بازار مسکن کلان‌شهرها، منجر به بروز و تشدید «تورم مهاجرت» در حومه‌‌‌ها شده است.
تاریخ انتشار :شنبه ۲۳ ارديبهشت ۱۴۰۲ ساعت ۱۷:۰۰
۰
به گزارش مردم فردا،تازه‌‌‌ترین بررسی‌‌‌ها وتحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از چهار منبع اطلاعاتی بازار مسکن چهار کلان‌شهر کشور شامل اصفهان، شیراز، مشهد و کرج نشان‌دهنده ایجاد و تشدید چهار نوع مهاجرت در بازار ملک این شهرها شده است. این مهاجرت‌‌‌ها از این چهار کلان‌شهر به سمت حومه، اگر چه در سال گذشته و سال‌های قبل نیز وجود داشته است اما هم‌‌‌اکنون به شکل فراگیر و رایج به تاکتیک تازه طیف قابل‌توجهی از مستاجران و خریداران مسکن کلان‌شهرها تبدیل شده است. به گونه‌‌‌ای که تبعات تداوم چهار نوع مهاجرت ملکی بین این کلان‌شهرها وحومه منجر به ثبت تورم بالا ناشی از این مهاجرت فراگیر در بازار مسکن این شهرهای جدید و مناطق حومه‌‌‌ای در سال‌جاری شده است.
«دنیای‌اقتصاد» با استناد به تحقیقات میدانی، مشخصات فایل‌‌‌های عرضه شده به بازار مسکن کلان‌شهرها و شهرهای حومه‌‌‌ای آنها، اظهارات روسای فعلی یا سابق اتحادیه‌‌‌های مشاوران املاک کلان‌شهرهای اصفهان، شیراز، مشهد و کرج و همچنین پرس و جو، تحقیق و استفاده از اظهارنظرهای واسطه‌‌‌های معاملات مسکن مناطق حومه‌‌‌ای این کلان‌شهرها، چهار نوع مهاجرت فراگیر ملکی بین کلان‌شهرها و حومه آنها در سال‌جاری را شناسایی کرده است. اولین نوع مهاجرت مربوط به فراگیر شدن و افزایش محسوس تقاضا برای جابه‌‌‌جایی بین کلان‌شهرها و حومه‌‌‌های این مناطق شهری است. نتایج بررسی‌‌‌های انجام شده بر مبنای جمع‌‌‌بندی اطلاعات دریافتی از چهار منبع اطلاعاتی ذکر شده در فوق نشان می‌دهد، در سال‌جاری مهاجرت خریداران مسکن از شهر مادر به حومه به میزان محسوسی افزایش یافته است.
این بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد در نتیجه تورم شدید در بازار معاملات مسکن کلان‌شهرها وخارج شدن توان تامین هزینه خرید مسکن از استطاعت بخش زیادی از خانوارهای متقاضی، آنها به حومه‌‌‌ها مهاجرت کردهاند. این مهاجرت ناشی از «تورم مسکن» است و در داخل استان صورت گرفته است. شکل دوم مهاجرت مربوط به مهاجرت از کلان‌شهر به حومه به دلیل «رشد شدید اجارهبها» در کلان‌شهرهاست. شکل دیگری از مهاجرت مربوط به مهاجرت از «کلان‌شهرها به شهرهای حومه‌‌‌ای واقع در استان‌‌‌های مجاور» است که مهاجرت خریداران و مستاجرها از بازار مسکن پایتخت به بازار مسکن کرج یکی از این مهاجرت‌‌‌ها محسوب می‌شود؛ به‌خصوص طی یک‌سال گذشته تعداد قابل‌توجهی از خانوارها با هدف تامین مسکن با قیمت مناسب‌‌‌تر، چه در قالب خریدار و چه در قالب مستاجر، از تهران به کرج مهاجرت کردهاند.
شکل چهارم نیز مربوط به «مهاجرت‌‌‌های اقلیمی» از برخی شهرها به سایر شهرها به‌خصوص مناطق حومه‌‌‌ای کلان‌شهرهای با شرایط آب و هوایی بهتر مانند کرج است. مهاجرت از استان‌‌‌های جنوبی به کرج وحومه‌‌‌های آن یکی از انواع مهاجرت متقاضیان مسکن از مبدأ شهر مادر به مقصد حومه سایر کلان‌شهرهاست.
این چهار مهاجرت در نهایت منجر به بروز و تشدید «تورم مهاجرت» در بازار مسکن حومه‌‌‌ها شده است؛ به طوری که بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» بر مبنای مشخصات فایل‌‌‌های عرضه شده به بازار مسکن مناطق حومه‌‌‌ای چهار کلان‌شهر، اظهارات روسای اتحادیه و فعالان با سابقه ملکی این شهرها و همچنین روایت واسطه‌‌‌های معاملات مسکن حومه کلان‌شهرها حاکی است، سنگر آخر خریداران و مستاجران کم‌‌‌درآمد که توان رویارویی با تورم خرید و اجاره مسکن در کلان‌شهرها را از دست داده‌‌‌اند، نیز مورد تهدید واقع شده است. پیش از این به دلیل فاصله قابل‌توجه بین قیمت و اجاره‌‌‌بهای مسکن کلان‌شهرها با حومه‌‌‌ها، نواحی پیرامونی شهرهای بزرگ، سنگر آخر خریداران و مستاجرها محسوب میشد.
در سال‌های گذشته میانگین قیمت و همچنین اجاره‌‌‌بهای واحدهای مسکونی در حومه‌‌‌ها معادل حدود ۳۰درصد یا کمتر از یک‌سوم متوسط قیمت و اجارهبها در کلان‌شهرها بود. این میزان هم‌‌‌اکنون به طور میانگین به حدود ۶۰ تا ۷۰درصد افزایش یافته است. ضمن آنکه بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد از سوی دیگر نرخ رشد قیمت و اجاره‌‌‌بهای واحدهای مسکونی در حومه کلان‌شهرها نسبت به تورم مسکن و اجاره کلان‌شهرها بیشتر شده است.
آمار میدانی از «قیمت» و «تورم» حومه
«دنیای‌اقتصاد» بر اساس مشخصات فایل‌‌‌های عرضه شده به بازار مسکن حومه کلان‌شهرها و اظهارات واسطه‌‌‌ها و فعالان بازار مسکن مناطق حومه‌‌‌ای، آمار میدانی از تورم مسکن حومه را محاسبه کرده است. بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد در حالی که تورم مسکن کلان‌شهرها در بهار امسال نسبت به بهار سال گذشته به طور متوسط حول و حوش ۴۰درصد برآورد می‌شود اما در عمده مناطق حومه‌‌‌ای این کلان‌شهرها، قیمت‌های پیشنهادی فروش مسکن بیش از ۵۰درصد رشد داشته است.
در شهر جدید بهارستان، متوسط قیمت‌های پیشنهادی برای فروش مسکن نسبت به سال گذشته همین موقع، به طور متوسط حدود ۷۰درصد رشد داشته است. این میزان رشد در شهر جدید گلبهار واقع در حومه مشهد، حول و حوش ۶۰درصد و در شهر جدید صدرای شیراز بیش از ۵۰ تا حدود ۷۰درصد گزارش می‌شود. لازم به ذکر است این آمار برآورد میدانی از نرخ‌های پیشنهادی فروش مسکن مندرج در فایل‌‌‌ها و همچنین جمع‌‌‌بندی اظهارات فعالان بازار مسکن این مناطق است و آمار رسمی از تورم حومه کلان‌شهرها نیست. همچنین هم‌‌‌اکنون میانگین قیمت پیشنهادی برای فروش هر مترمربع آپارتمان مسکن مهر در شهر جدید بهارستان حدود ۲۳ میلیون، واحدهای معمولی (غیرمسکن مهر) حدود ۳۰ میلیون تومان، در گلبهار برای مسکن مهر به طور میانگین حدود ۱۰ میلیون تومان و غیرمسکن مهرها (شخصی‌‌‌سازها) حدود ۱۹ میلیون تومان و شهر جدید صدرا برای مسکن مهر به طور متوسط هر مترمربع حدود ۲۲ میلیون تومان و واحدهای معمولی، غیرمسکن مهر و شخصی‌‌‌ساز حدود ۲۸ میلیون تومان است. این ارقام و نرخ‌ها برآوردی و بر اساس نرخ‌های پیشنهادی فایل‌‌‌های عرضه‌شده به بازار مسکن این شهرها در روزهای اخیر است و حتما آپارتمان‌‌‌های با قیمت پایین‌‌‌تر و نرخ بالاتر از آنچه گفته شد در بازار مسکن این شهرها وجود دارد.
بررسی‌‌‌های انجام شده از سوی «دنیای‌اقتصاد» از وضعیت چهار کلان‌شهر مشهد، شیراز، اصفهان وکرج همچنین نشان می‌دهد، بازار مسکن این مناطق نیز مانند بازار مسکن شهر تهران در وضعیت رکود تورمی قرار گرفته است. در حالی که تا چند ماه قبل، هنوز جریان روان‌‌‌تری از معاملات ملکی در این شهرها وجود داشت و رکود تورمی مانند تهران در آنها عمیق نشده بود. از سوی دیگر، در شرایط فعلی، خلأ امکان پیش‌‌‌فروش و پیشخرید مسکن طیف‌‌‌های فعال و حاضر در بازار مسکن این شهرها را با چالش روبه‌رو کرده است. در حالی که به دلیل نواقص قانونی، عملا امکان پیشخرید و پیش‌‌‌فروش مسکن از فعالان و متقاضیان ملکی سلب شده است، این موضوع تامین مالی بخشی از سازنده‌‌‌ها و خانه‌‌‌دار شدن برخی از متقاضیان مصرفی را که می‌توانستند از این مسیر و به واسطه خرید تدریجی و پرداخت مرحله به مرحله، اقدام به خرید مسکن کنند، سلب کرده است.
فعالان بازار مسکن این کلان‌شهرها از افزایش و رواج کنسلی توافق‌‌‌های فروش ملک از سوی فروشنده‌‌‌ها و افزایش قیمت‌های پیشنهادی حتی بعد از توافق اولیه با خریدار خبر می‌دهند. سازنده‌‌‌ها نیز تحت‌تاثیر فضای تورمی و مه‌‌‌آلود ناشی از افت شدید خریدهای مصرفی و همچنین استمرار تورم ساخت، فعلا تمایل چندانی به فعالیت نداشته و برای شروع پروژه‌‌‌های جدید فعلا دست‌‌‌نگه داشته‌‌‌اند؛ انصراف گروهی از فروشنده‌‌‌ها از فروش به دلیل افزایش انتظارات تورمی نیز از دیگر رویدادهای این روزهای بازار مسکن کلان‌شهرهاست.
بازار در بدترین شرایط
رئیس اتحادیه مشاوران املاک اصفهان، وضع قوانین دست و پاگیر با عملکرد معکوس از سوی سیاستگذار در مقاطع زمانی مختلف را یکی از مهم‌ترین عوامل تشدید بحران در بازار مسکن اعلام کرد و گفت: هم‌‌‌اکنون بازار در شرایط رکود تورمی است و وضعیت رکود تورمی، بدترین شرایط برای بازار مسکن محسوب می‌شود. سیدمهدی حجازی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک اصفهان به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کرد: طی سال‌های گذشته تاکنون، دولت‌‌‌ها با وضع قوانین و مقررات دست وپاگیر منجر به تشدید بحران در بازار مسکن شده‌‌‌اند و یکی از اصلی‌‌‌ترین عوامل رکود تورمی فعلی، همین ضوابط انحرافی است.
حجازی با بیان اینکه در شرایط تورمی و افت قدرت خرید خانوارها و در حالی که سازنده‌‌‌ها نیز اساسا توان خود را در عمده موارد برای تامین مالی پروژه‌‌‌های جدید از دست داده‌‌‌اند «پیش‌‌‌فروش» و «پیشخرید» یکی از اصلی‌‌‌ترین روش‌های ایجاد تعادل عرضه و تقاضا و تامین مالی محسوب می‌شود، گفت: از ابتدای دهه ۹۰ تاکنون عملا پیش‌‌‌فروش مسکن قفل شده است و در نبود قانون مناسب با ضمانت اجرایی برای قانونی کردن این معاملات، منع مشاوران املاک از تنظیم قراردادهای پیش‌‌‌فروش عملا این بازار را به سمت تعطیلی کشانده است. در حالی که در صورت امکان انجام این معاملات بخشی از رکود تورمی فعلی می‌توانست کنترل شده، عرضه افزایش یابد و بخشی از متقاضیان خرید خانه، صاحبخانه شوند.
با این حال، در حالی که عملا قانون مصوب در ابتدای دهه ۹۰ برای پیش‌‌‌فروش و آیین‌‌‌نامه اجرایی آن قابلیت اجرا ندارد و زیرساخت‌‌‌های لازم برای اجرایی شدن آن نیز فراهم نیست، جرم‌‌‌انگاری موضوع تنظیم قراردادهای پیش‌‌‌فروش در بنگاه‌‌‌های املاک، این روش تامین مالی مسکن و خانه‌‌‌دار شدن خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها را از بازار کنار گذاشته است. از سوی دیگر در نبود این ضوابط دست وپاگیر و موارد دیگری از امثال آن، میشد به جذب سرمایه‌‌‌های سرگردان سایر بازارها به بازار مسکن و بخش تولید واحدهای مسکونی به نفع تقاضای مصرفی امیدوار بود.
وی همچنین عدم‌اتخاذ سیاست‌‌‌های مناسب از سوی سیاستگذار بخش مسکن برای مهار تورم در این بخش را از دیگر عوامل تشدید رکود تورمی در بازار معاملات خرید و اجاره مسکن عنوان کرد. به گفته وی، دولت می‌تواند با وضع یکسری قوانین تسهیل‌‌‌کننده، قدری از وخامت اوضاع در این بازار بکاهد. این در حالی است که عملا سیاست‌‌‌هایی که تاکنون در این زمینه به کار گرفته شده است به جای خشکاندن ریشه‌‌‌های بحران، تنها به نوعی پاک کردن صورت مساله بوده است. وی با بیان اینکه تا چند ماه قبل شرایط در بازار معاملات مسکن شهر اصفهان، به لحاظ وضعیت رکود تورمی قدری بهتر از وضعیت بازار مسکن تهران بود، گفت: اما در نبود سیاست‌‌‌های موثر مهار تورم مسکن، هم‌‌‌اکنون بحران بازار مسکن شهر تهران به اصفهان نیز رسیده است.
حجازی شرایط در بازار اجاره مسکن شهر اصفهان را به مراتب بدتر از وضعیت بازار معاملات خرید مسکن توصیف و خاطرنشان کرد: رشد محسوس اجارهبها ناشی از تورم بالا، باعث شده است بسیاری از خانوارها به دلیل ناتوانی از تامین اجارهبها به مناطق ارزان‌‌‌تر شهر رفته و همچنین طیف قابل‌توجهی از مستاجرها به حاشیه‌‌‌نشینی رو آورده و تقاضا در شهرهای حومه و اقماری اصفهان را افزایش داده‌‌‌اند؛ خود این موضوع به رشد محسوس قیمت و اجاره‌‌‌بهای مسکن در حومه‌‌‌های کلان‌شهر اصفهان نیز دامن زده است. در برخی از مناطق حومه‌‌‌ای قیمت واحدها در سال‌جاری بیش از ۵۰درصد نسبت به سال گذشته رشد داشته و حتی در برخی مناطق این میزان از این ارقام نیز بیشتر بوده است. وی افزایش رکود تورمی در بازار مسکن شهر اصفهان در سال‌جاری در صورت عدم‌اعمال سیاست‌‌‌های موثر در مهار تورم را پیش‌بینی کرده و از تهدید حومه‌‌‌های کلان‌شهری به دلیل افزایش تقاضای سکونت ناشی از گرانی مسکن در کلان‌شهرهایی مانند اصفهان، خبر داد.
قیمت‌گذاری مبهم
رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک کلان‌شهر کرج و از فعالان بازار مسکن این شهر، شرایط فعلی در بازار معاملات مسکن این شهر را وضعیت «رکود تورمی» توصیف کرد. محمد قمی به «دنیای‌اقتصاد» گفت: هم‌‌‌اکنون خرید وفروش به ندرت در بازار معاملات مسکن شهر کرج انجام می‌شود؛ قیمت‌ها به شدت افزایش یافته است و تحت‌تاثیر رشد شدید قیمت‌ها و افت محسوس قدرت خرید، عملا خریدار موثر در بازار حضور ندارد. همچنین فروشنده‌‌‌ها نیز در اغلب موارد دست نگه‌‌‌داشته و از ترس تورم بالا در ماه‌‌‌های پیش‌‌‌رو، قادر به تصمیم‌گیری برای فروش واحدها و عرضه آنها به بازار نیستند.
وی افزود: گروه دیگری از فروشنده‌‌‌های حاضر در بازار نیز به اعلام قیمت‌های پیشنهادی مبهم و کاملا خارج از سطح متعارف نسبت‌به قیمت سایر فایل‌‌‌ها روی آورده و یک عامل مهم در تشدید رکود تورمی در بازار معاملات مسکن شهر کرج همین قیمت‌گذاری‌‌‌های سلیقه‌‌‌ای و خارج از عرفی است که باعث شده بازار در شرایط ابهام وگیجی فرو رفته وعملا معاملات قفل شود.
قمی همچنین شرایط مستاجرها در بازار اجاره شهر کرج را وضعیتی نامناسب و همراه با دشواری توصیف کرد و افزود: در حالی که هنوز فصل اوج جابه‌‌‌جایی‌‌‌ها در بازار اجاره با قیمت‌های جدید آغاز نشده است اما در عمده فایل‌‌‌هایی که این روزها به بازار اجاره عرضه شده است، اجارهبها دست‌‌‌کم ۳۰ تا ۴۰درصد رشد داشته است؛مستاجرها عمدتا به تمدید قراردادها تمایل دارند چرا که در صورت جابه‌‌‌جایی اجارهبها در قراردادهای جدید بیش از سطح متعارف و بالاتر از توان خانوارها تعیین می‌شود. این در حالی است که به دنبال افزایش شدید هزینه‌‌‌های ساخت ناشی از تورم و نوسانات ارزی سازنده‌‌‌ها هم در وضعیت بلاتکلیفی به سر برده وتمایل چندانی برای شروع پروژه‌‌‌های جدید ندارند. پیش‌‌‌فروش نیز عملا از بازار محو شده است و نه متقاضی خرید و نه سازنده‌‌‌ها، دیگر عملا به این روش برای خانه‌‌‌دار شدن و تامین هزینه‌‌‌های ساخت، دسترسی ندارند. حتی برخی از سازنده‌‌‌هایی که منابع مالی نیز در اختیار دارند به دلیل ترس و نگرانی از فضای مه‌‌‌آلود اقتصاد و بازار مسکن، تمایلی به ساخت‌وساز ندارند.
رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک کرج مهاجرت مستاجرها و متقاضیان مسکن از تهران به دلیل گرانی و ناتوانی از تامین بهای خرید یا نرخ اجاره را از دیگر عوامل تشدید اثرات تورمی در بازار مسکن این شهر در سال‌جاری اعلام کرد. قمی افزود: علاوه بر اینکه به دلیل مشکلات اقلیمی برخی شهرهای جنوبی کشور، متقاضیان این شهرها در بازار مسکن کرج افزایش یافته است؛ به‌خصوص از ناحیه این مهاجرت‌‌‌ها حومه شهر کرج نیز تحت‌تاثیر قرار گرفته و قیمت مسکن و بهای اجاره در آنها به شکل نامتعارف رشد داشته است. وی اتخاذ مجموعه‌‌‌ای از سیاست‌‌‌های اصلاحی و بحران‌‌‌زدا در اقتصاد کلان و برخی حوزه‌‌‌های غیراقتصادی از جمله حوزه‌‌‌های سیاسی را برای مهار تورم در همه بازارها از جمله بازار مسکن ضروری و کلیدی اعلام کرد.
تهدید بازار با انباشت تقاضا
رئیس اتحادیه مشاوران املاک شیراز از تهدید بازار امسال و سال بعد با انباشت تقاضا ناشی از شرایط رکود تورمی فعلی در این شهر و سایر شهرها خبر داد. شهرام نامدار، رئیس اتحادیه مشاوران املاک شیراز با بیان اینکه هم‌‌‌اکنون رکود کامل و تورم در سطح بالا در بازار معاملات مسکن این شهر حاکم شده است به «دنیای‌اقتصاد» گفت: بازار در شرایط ابهام و گیجی هم به لحاظ سطح قیمت‌ها و قیمت‌گذاری و هم از نظر تصمیم خریدار و فروشنده برای خرید یا فروش قرار گرفته است. همین تردیدها که در وهله اول ناشی از فضای تورمی مجموعه اقتصاد کشور و تشدید تورم عمومی است، باعث رکود کامل معاملاتی در بازار مسکن شیراز شده است. وی گفت: شرایط در این شهر به گونه‌‌‌ای شده است که نه تنها عمده خانوارها توان خرید نداشته و به دلیل جهش قیمت‌ها قدرت خرید از دست رفته است بلکه امکان کشف قیمت به دلیل قیمت‌گذاری‌‌‌های سلیقه‌‌‌ای و متاثر از انتظارات تورمی فروشنده‌‌‌ها، برای همه طیف‌‌‌های بازار مسکن بسیار دشوار شده است.
وی تشدید شرایط رکود تورمی برای بازار معاملات مسکن این شهر در سال‌جاری را محتمل‌‌‌ترین گزینه پیش‌بینی کرد وگفت: این شرایط وضعیت را برای همه طیف‌‌‌های بازار مسکن اعم از خریدار، فروشنده، سازنده، مشاوران املاک و... بسیار دشوار کرده است. نامدار تصریح کرد: در شرایط فعلی که عملا معاملات بسیار پایین‌‌‌تر از سطح نرمال و بسیار کمتر از میزان نیاز واقعی بازار است، خطر انباشت تقاضا و جهش‌‌‌های بعدی قیمت مسکن در سال‌های بعد ناشی از ورود تقاضای انباشته شده به بازار، بازار مسکن و به‌خصوص متقاضیان خرید و اجاره را تهدید می‌کند. طوری که ممکن است رکودهای بعدی ناشی از این افزایش قیمت‌ها حتی عمیق‌‌‌تر از شرایط فعلی باشد. وی همچنین با بیان اینکه هنوز فصل طلایی و اوج جابه جایی‌‌‌ها در بازار مسکن شهر شیراز آغاز نشده است، به «دنیای‌اقتصاد» گفت: با این حال وضعیت در بازار اجاره نیز چندان مناسب نیست و فشار اجاره‌‌‌نشینی بر مستاجرها افزایش یافته است. تحت‌تاثیر رشد قابل‌توجه اجارهبها در شیراز، فشار تقاضا برای اجاره‌‌‌نشینی در حومه شیراز بیشتر شده است و بازار اجاره مسکن حومه نیز تحت‌تاثیر قرار گرفته است.
کنسلی توافق‌‌‌های فروش مسکن
رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک شهر مشهد نیز با اعلام رکود تورمی سنگین در بازار معاملات شهر مشهد، به «دنیای‌اقتصاد» گفت: کنسلی توافق‌‌‌های فروش مسکن به علت عقب‌‌‌نشینی و انصراف فروشنده از فروش، به یکی از ویژگی‌‌‌های رایج بازار معاملات مشهد در روزها و هفته‌‌‌های اخیر تبدیل شده است. علی مرادزاده، رئیس اتحادیه مشاوران املاک مشهد، با اشاره به طولانی شدن رکود سال نو در بازار معاملات مسکن شهر مشهد، اظهار کرد: معمولا رکود معاملاتی مسکن ناشی از سال جدید در اردیبهشت ماه برطرف میشد اما هم‌‌‌اکنون در آخرین روزهای اردیبهشت همچنان رکود سنگین و عمیق بر بازار معاملات مسکن سایه انداخته است و علائمی از خروج بازار از این رکود سنگین نیز رصد نمی‌شود.
مرادزاده ابهام در شرایط پیش‌‌‌روی بازار مسکن، سایر بازارها و مجموعه اقتصاد کشور به‌خصوص شرایط تورمی را از مهم‌ترین عوامل ایجاد رکود تورمی عمیق در بازار معاملات مسکن مشهد عنوان کرد و گفت: نوسانات دلاری و ایجاد انتظارات تورمی ناشی از آن و همچنین تورم عمومی بالا (رشد شدید بهای کالاها و خدمات) از مهم‌ترین عواملی است که نه تنها منجر به رکود ساخت‌وساز شده بلکه باعث شده است فروشنده‌‌‌ها نیز از فروش انصراف داده یا به قدری سطح قیمت‌ها را افزایش دهند که عملا واحدها در بازار مورد معامله قرار نگیرد.
وی از تغییرات هفتگی قیمت مسکن در عمده موارد خبر داد و گفت: دبه قیمتی فروشنده‌‌‌ها و درخواست آنها برای افزایش قیمت حتی بعد از توافقات صورت‌گرفته بر سر قیمت، این روزها یکی از رخدادهای رایج در بازار مسکن شهر مشهد شده است. در بازار رهن و اجاره نیز مستاجرها با مشکل کمبود فایل از یکسو و اصرار موجرها برای افزایش شدید سطح اجارهبها روبه‌رو شده‌‌‌اند. به طور میانگین می‌توان گفت اجارهبها در شهر مشهد در مقطع زمانی فعلی نسبت به سال گذشته حداقل ۵۰درصد رشد کرده است؛ در حالی که در برخی موارد موجرها افزایش با نرخ‌های بالاتر را مدنظر قرار داده و بر آن اصرار می‌کنند و مستاجرها نیز توان تقبل چنین سطحی از افزایش را ندارند.
وی ادامه شرایط رکود تورمی هم در بخش معاملات خرید و هم در معاملات اجاره را برای ادامه سال پیش‌بینی کرد و افزود: اگر روال تورم عمومی در کشور به همین صورت فعلی باشد دست‌‌‌کم تا پایان سال بین ۴۰ تا ۵۰درصد تورم عمومی سالانه پیش‌بینی می‌شود. تحت‌تاثیر این شرایط و سیگنال‌‌‌هایی که از بازار مسکن دریافت می‌شود تورم مسکن و اجاره نیز کمتر از این میزان برآورد نمی‌شود. وی همچنین به بلاتکلیفی سازنده‌‌‌ها ناشی از انتظارات تورمی و رشد روزانه هزینه‌‌‌های ساخت به دلیل تورم بالا اشاره کرد و گفت: سازنده‌‌‌ها نیز دیگر میل چندانی به ساخت‌وساز ندارند و برخی از آنها ترجیح داده‌‌‌اند به جای ورود به بازار مه‌‌‌آلود ساخت‌وساز فعلا املاک خود را نگهداری کنند.
«دنیای‌اقتصاد» با استناد به تحقیقات میدانی، مشخصات فایل‌‌‌های عرضه شده به بازار مسکن کلان‌شهرها و شهرهای حومه‌‌‌ای آنها، اظهارات روسای فعلی یا سابق اتحادیه‌‌‌های مشاوران املاک کلان‌شهرهای اصفهان، شیراز، مشهد و کرج و همچنین پرس و جو، تحقیق و استفاده از اظهارنظرهای واسطه‌‌‌های معاملات مسکن مناطق حومه‌‌‌ای این کلان‌شهرها، چهار نوع مهاجرت فراگیر ملکی بین کلان‌شهرها و حومه آنها در سال‌جاری را شناسایی کرده است. اولین نوع مهاجرت مربوط به فراگیر شدن و افزایش محسوس تقاضا برای جابه‌‌‌جایی بین کلان‌شهرها و حومه‌‌‌های این مناطق شهری است. نتایج بررسی‌‌‌های انجام شده بر مبنای جمع‌‌‌بندی اطلاعات دریافتی از چهار منبع اطلاعاتی ذکر شده در فوق نشان می‌دهد، در سال‌جاری مهاجرت خریداران مسکن از شهر مادر به حومه به میزان محسوسی افزایش یافته است.
این بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد در نتیجه تورم شدید در بازار معاملات مسکن کلان‌شهرها وخارج شدن توان تامین هزینه خرید مسکن از استطاعت بخش زیادی از خانوارهای متقاضی، آنها به حومه‌‌‌ها مهاجرت کردهاند. این مهاجرت ناشی از «تورم مسکن» است و در داخل استان صورت گرفته است. شکل دوم مهاجرت مربوط به مهاجرت از کلان‌شهر به حومه به دلیل «رشد شدید اجارهبها» در کلان‌شهرهاست. شکل دیگری از مهاجرت مربوط به مهاجرت از «کلان‌شهرها به شهرهای حومه‌‌‌ای واقع در استان‌‌‌های مجاور» است که مهاجرت خریداران و مستاجرها از بازار مسکن پایتخت به بازار مسکن کرج یکی از این مهاجرت‌‌‌ها محسوب می‌شود؛ به‌خصوص طی یک‌سال گذشته تعداد قابل‌توجهی از خانوارها با هدف تامین مسکن با قیمت مناسب‌‌‌تر، چه در قالب خریدار و چه در قالب مستاجر، از تهران به کرج مهاجرت کردهاند.
شکل چهارم نیز مربوط به «مهاجرت‌‌‌های اقلیمی» از برخی شهرها به سایر شهرها به‌خصوص مناطق حومه‌‌‌ای کلان‌شهرهای با شرایط آب و هوایی بهتر مانند کرج است. مهاجرت از استان‌‌‌های جنوبی به کرج وحومه‌‌‌های آن یکی از انواع مهاجرت متقاضیان مسکن از مبدأ شهر مادر به مقصد حومه سایر کلان‌شهرهاست.
این چهار مهاجرت در نهایت منجر به بروز و تشدید «تورم مهاجرت» در بازار مسکن حومه‌‌‌ها شده است؛ به طوری که بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» بر مبنای مشخصات فایل‌‌‌های عرضه شده به بازار مسکن مناطق حومه‌‌‌ای چهار کلان‌شهر، اظهارات روسای اتحادیه و فعالان با سابقه ملکی این شهرها و همچنین روایت واسطه‌‌‌های معاملات مسکن حومه کلان‌شهرها حاکی است، سنگر آخر خریداران و مستاجران کم‌‌‌درآمد که توان رویارویی با تورم خرید و اجاره مسکن در کلان‌شهرها را از دست داده‌‌‌اند، نیز مورد تهدید واقع شده است. پیش از این به دلیل فاصله قابل‌توجه بین قیمت و اجاره‌‌‌بهای مسکن کلان‌شهرها با حومه‌‌‌ها، نواحی پیرامونی شهرهای بزرگ، سنگر آخر خریداران و مستاجرها محسوب میشد.
در سال‌های گذشته میانگین قیمت و همچنین اجاره‌‌‌بهای واحدهای مسکونی در حومه‌‌‌ها معادل حدود ۳۰درصد یا کمتر از یک‌سوم متوسط قیمت و اجارهبها در کلان‌شهرها بود. این میزان هم‌‌‌اکنون به طور میانگین به حدود ۶۰ تا ۷۰درصد افزایش یافته است. ضمن آنکه بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد از سوی دیگر نرخ رشد قیمت و اجاره‌‌‌بهای واحدهای مسکونی در حومه کلان‌شهرها نسبت به تورم مسکن و اجاره کلان‌شهرها بیشتر شده است.
آمار میدانی از «قیمت» و «تورم» حومه
«دنیای‌اقتصاد» بر اساس مشخصات فایل‌‌‌های عرضه شده به بازار مسکن حومه کلان‌شهرها و اظهارات واسطه‌‌‌ها و فعالان بازار مسکن مناطق حومه‌‌‌ای، آمار میدانی از تورم مسکن حومه را محاسبه کرده است. بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد در حالی که تورم مسکن کلان‌شهرها در بهار امسال نسبت به بهار سال گذشته به طور متوسط حول و حوش ۴۰درصد برآورد می‌شود اما در عمده مناطق حومه‌‌‌ای این کلان‌شهرها، قیمت‌های پیشنهادی فروش مسکن بیش از ۵۰درصد رشد داشته است.
در شهر جدید بهارستان، متوسط قیمت‌های پیشنهادی برای فروش مسکن نسبت به سال گذشته همین موقع، به طور متوسط حدود ۷۰درصد رشد داشته است. این میزان رشد در شهر جدید گلبهار واقع در حومه مشهد، حول و حوش ۶۰درصد و در شهر جدید صدرای شیراز بیش از ۵۰ تا حدود ۷۰درصد گزارش می‌شود. لازم به ذکر است این آمار برآورد میدانی از نرخ‌های پیشنهادی فروش مسکن مندرج در فایل‌‌‌ها و همچنین جمع‌‌‌بندی اظهارات فعالان بازار مسکن این مناطق است و آمار رسمی از تورم حومه کلان‌شهرها نیست. همچنین هم‌‌‌اکنون میانگین قیمت پیشنهادی برای فروش هر مترمربع آپارتمان مسکن مهر در شهر جدید بهارستان حدود ۲۳ میلیون، واحدهای معمولی (غیرمسکن مهر) حدود ۳۰ میلیون تومان، در گلبهار برای مسکن مهر به طور میانگین حدود ۱۰ میلیون تومان و غیرمسکن مهرها (شخصی‌‌‌سازها) حدود ۱۹ میلیون تومان و شهر جدید صدرا برای مسکن مهر به طور متوسط هر مترمربع حدود ۲۲ میلیون تومان و واحدهای معمولی، غیرمسکن مهر و شخصی‌‌‌ساز حدود ۲۸ میلیون تومان است. این ارقام و نرخ‌ها برآوردی و بر اساس نرخ‌های پیشنهادی فایل‌‌‌های عرضه‌شده به بازار مسکن این شهرها در روزهای اخیر است و حتما آپارتمان‌‌‌های با قیمت پایین‌‌‌تر و نرخ بالاتر از آنچه گفته شد در بازار مسکن این شهرها وجود دارد.
بررسی‌‌‌های انجام شده از سوی «دنیای‌اقتصاد» از وضعیت چهار کلان‌شهر مشهد، شیراز، اصفهان وکرج همچنین نشان می‌دهد، بازار مسکن این مناطق نیز مانند بازار مسکن شهر تهران در وضعیت رکود تورمی قرار گرفته است. در حالی که تا چند ماه قبل، هنوز جریان روان‌‌‌تری از معاملات ملکی در این شهرها وجود داشت و رکود تورمی مانند تهران در آنها عمیق نشده بود. از سوی دیگر، در شرایط فعلی، خلأ امکان پیش‌‌‌فروش و پیشخرید مسکن طیف‌‌‌های فعال و حاضر در بازار مسکن این شهرها را با چالش روبه‌رو کرده است. در حالی که به دلیل نواقص قانونی، عملا امکان پیشخرید و پیش‌‌‌فروش مسکن از فعالان و متقاضیان ملکی سلب شده است، این موضوع تامین مالی بخشی از سازنده‌‌‌ها و خانه‌‌‌دار شدن برخی از متقاضیان مصرفی را که می‌توانستند از این مسیر و به واسطه خرید تدریجی و پرداخت مرحله به مرحله، اقدام به خرید مسکن کنند، سلب کرده است.
فعالان بازار مسکن این کلان‌شهرها از افزایش و رواج کنسلی توافق‌‌‌های فروش ملک از سوی فروشنده‌‌‌ها و افزایش قیمت‌های پیشنهادی حتی بعد از توافق اولیه با خریدار خبر می‌دهند. سازنده‌‌‌ها نیز تحت‌تاثیر فضای تورمی و مه‌‌‌آلود ناشی از افت شدید خریدهای مصرفی و همچنین استمرار تورم ساخت، فعلا تمایل چندانی به فعالیت نداشته و برای شروع پروژه‌‌‌های جدید فعلا دست‌‌‌نگه داشته‌‌‌اند؛ انصراف گروهی از فروشنده‌‌‌ها از فروش به دلیل افزایش انتظارات تورمی نیز از دیگر رویدادهای این روزهای بازار مسکن کلان‌شهرهاست.
بازار در بدترین شرایط
رئیس اتحادیه مشاوران املاک اصفهان، وضع قوانین دست و پاگیر با عملکرد معکوس از سوی سیاستگذار در مقاطع زمانی مختلف را یکی از مهم‌ترین عوامل تشدید بحران در بازار مسکن اعلام کرد و گفت: هم‌‌‌اکنون بازار در شرایط رکود تورمی است و وضعیت رکود تورمی، بدترین شرایط برای بازار مسکن محسوب می‌شود. سیدمهدی حجازی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک اصفهان به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کرد: طی سال‌های گذشته تاکنون، دولت‌‌‌ها با وضع قوانین و مقررات دست وپاگیر منجر به تشدید بحران در بازار مسکن شده‌‌‌اند و یکی از اصلی‌‌‌ترین عوامل رکود تورمی فعلی، همین ضوابط انحرافی است.
حجازی با بیان اینکه در شرایط تورمی و افت قدرت خرید خانوارها و در حالی که سازنده‌‌‌ها نیز اساسا توان خود را در عمده موارد برای تامین مالی پروژه‌‌‌های جدید از دست داده‌‌‌اند «پیش‌‌‌فروش» و «پیشخرید» یکی از اصلی‌‌‌ترین روش‌های ایجاد تعادل عرضه و تقاضا و تامین مالی محسوب می‌شود، گفت: از ابتدای دهه ۹۰ تاکنون عملا پیش‌‌‌فروش مسکن قفل شده است و در نبود قانون مناسب با ضمانت اجرایی برای قانونی کردن این معاملات، منع مشاوران املاک از تنظیم قراردادهای پیش‌‌‌فروش عملا این بازار را به سمت تعطیلی کشانده است. در حالی که در صورت امکان انجام این معاملات بخشی از رکود تورمی فعلی می‌توانست کنترل شده، عرضه افزایش یابد و بخشی از متقاضیان خرید خانه، صاحبخانه شوند.
با این حال، در حالی که عملا قانون مصوب در ابتدای دهه ۹۰ برای پیش‌‌‌فروش و آیین‌‌‌نامه اجرایی آن قابلیت اجرا ندارد و زیرساخت‌‌‌های لازم برای اجرایی شدن آن نیز فراهم نیست، جرم‌‌‌انگاری موضوع تنظیم قراردادهای پیش‌‌‌فروش در بنگاه‌‌‌های املاک، این روش تامین مالی مسکن و خانه‌‌‌دار شدن خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها را از بازار کنار گذاشته است. از سوی دیگر در نبود این ضوابط دست وپاگیر و موارد دیگری از امثال آن، میشد به جذب سرمایه‌‌‌های سرگردان سایر بازارها به بازار مسکن و بخش تولید واحدهای مسکونی به نفع تقاضای مصرفی امیدوار بود.
وی همچنین عدم‌اتخاذ سیاست‌‌‌های مناسب از سوی سیاستگذار بخش مسکن برای مهار تورم در این بخش را از دیگر عوامل تشدید رکود تورمی در بازار معاملات خرید و اجاره مسکن عنوان کرد. به گفته وی، دولت می‌تواند با وضع یکسری قوانین تسهیل‌‌‌کننده، قدری از وخامت اوضاع در این بازار بکاهد. این در حالی است که عملا سیاست‌‌‌هایی که تاکنون در این زمینه به کار گرفته شده است به جای خشکاندن ریشه‌‌‌های بحران، تنها به نوعی پاک کردن صورت مساله بوده است. وی با بیان اینکه تا چند ماه قبل شرایط در بازار معاملات مسکن شهر اصفهان، به لحاظ وضعیت رکود تورمی قدری بهتر از وضعیت بازار مسکن تهران بود، گفت: اما در نبود سیاست‌‌‌های موثر مهار تورم مسکن، هم‌‌‌اکنون بحران بازار مسکن شهر تهران به اصفهان نیز رسیده است.
حجازی شرایط در بازار اجاره مسکن شهر اصفهان را به مراتب بدتر از وضعیت بازار معاملات خرید مسکن توصیف و خاطرنشان کرد: رشد محسوس اجارهبها ناشی از تورم بالا، باعث شده است بسیاری از خانوارها به دلیل ناتوانی از تامین اجارهبها به مناطق ارزان‌‌‌تر شهر رفته و همچنین طیف قابل‌توجهی از مستاجرها به حاشیه‌‌‌نشینی رو آورده و تقاضا در شهرهای حومه و اقماری اصفهان را افزایش داده‌‌‌اند؛ خود این موضوع به رشد محسوس قیمت و اجاره‌‌‌بهای مسکن در حومه‌‌‌های کلان‌شهر اصفهان نیز دامن زده است. در برخی از مناطق حومه‌‌‌ای قیمت واحدها در سال‌جاری بیش از ۵۰درصد نسبت به سال گذشته رشد داشته و حتی در برخی مناطق این میزان از این ارقام نیز بیشتر بوده است. وی افزایش رکود تورمی در بازار مسکن شهر اصفهان در سال‌جاری در صورت عدم‌اعمال سیاست‌‌‌های موثر در مهار تورم را پیش‌بینی کرده و از تهدید حومه‌‌‌های کلان‌شهری به دلیل افزایش تقاضای سکونت ناشی از گرانی مسکن در کلان‌شهرهایی مانند اصفهان، خبر داد.
قیمت‌گذاری مبهم
رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک کلان‌شهر کرج و از فعالان بازار مسکن این شهر، شرایط فعلی در بازار معاملات مسکن این شهر را وضعیت «رکود تورمی» توصیف کرد. محمد قمی به «دنیای‌اقتصاد» گفت: هم‌‌‌اکنون خرید وفروش به ندرت در بازار معاملات مسکن شهر کرج انجام می‌شود؛ قیمت‌ها به شدت افزایش یافته است و تحت‌تاثیر رشد شدید قیمت‌ها و افت محسوس قدرت خرید، عملا خریدار موثر در بازار حضور ندارد. همچنین فروشنده‌‌‌ها نیز در اغلب موارد دست نگه‌‌‌داشته و از ترس تورم بالا در ماه‌‌‌های پیش‌‌‌رو، قادر به تصمیم‌گیری برای فروش واحدها و عرضه آنها به بازار نیستند.
وی افزود: گروه دیگری از فروشنده‌‌‌های حاضر در بازار نیز به اعلام قیمت‌های پیشنهادی مبهم و کاملا خارج از سطح متعارف نسبت‌به قیمت سایر فایل‌‌‌ها روی آورده و یک عامل مهم در تشدید رکود تورمی در بازار معاملات مسکن شهر کرج همین قیمت‌گذاری‌‌‌های سلیقه‌‌‌ای و خارج از عرفی است که باعث شده بازار در شرایط ابهام وگیجی فرو رفته وعملا معاملات قفل شود.
قمی همچنین شرایط مستاجرها در بازار اجاره شهر کرج را وضعیتی نامناسب و همراه با دشواری توصیف کرد و افزود: در حالی که هنوز فصل اوج جابه‌‌‌جایی‌‌‌ها در بازار اجاره با قیمت‌های جدید آغاز نشده است اما در عمده فایل‌‌‌هایی که این روزها به بازار اجاره عرضه شده است، اجارهبها دست‌‌‌کم ۳۰ تا ۴۰درصد رشد داشته است؛مستاجرها عمدتا به تمدید قراردادها تمایل دارند چرا که در صورت جابه‌‌‌جایی اجارهبها در قراردادهای جدید بیش از سطح متعارف و بالاتر از توان خانوارها تعیین می‌شود. این در حالی است که به دنبال افزایش شدید هزینه‌‌‌های ساخت ناشی از تورم و نوسانات ارزی سازنده‌‌‌ها هم در وضعیت بلاتکلیفی به سر برده وتمایل چندانی برای شروع پروژه‌‌‌های جدید ندارند. پیش‌‌‌فروش نیز عملا از بازار محو شده است و نه متقاضی خرید و نه سازنده‌‌‌ها، دیگر عملا به این روش برای خانه‌‌‌دار شدن و تامین هزینه‌‌‌های ساخت، دسترسی ندارند. حتی برخی از سازنده‌‌‌هایی که منابع مالی نیز در اختیار دارند به دلیل ترس و نگرانی از فضای مه‌‌‌آلود اقتصاد و بازار مسکن، تمایلی به ساخت‌وساز ندارند.
رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک کرج مهاجرت مستاجرها و متقاضیان مسکن از تهران به دلیل گرانی و ناتوانی از تامین بهای خرید یا نرخ اجاره را از دیگر عوامل تشدید اثرات تورمی در بازار مسکن این شهر در سال‌جاری اعلام کرد. قمی افزود: علاوه بر اینکه به دلیل مشکلات اقلیمی برخی شهرهای جنوبی کشور، متقاضیان این شهرها در بازار مسکن کرج افزایش یافته است؛ به‌خصوص از ناحیه این مهاجرت‌‌‌ها حومه شهر کرج نیز تحت‌تاثیر قرار گرفته و قیمت مسکن و بهای اجاره در آنها به شکل نامتعارف رشد داشته است. وی اتخاذ مجموعه‌‌‌ای از سیاست‌‌‌های اصلاحی و بحران‌‌‌زدا در اقتصاد کلان و برخی حوزه‌‌‌های غیراقتصادی از جمله حوزه‌‌‌های سیاسی را برای مهار تورم در همه بازارها از جمله بازار مسکن ضروری و کلیدی اعلام کرد.
تهدید بازار با انباشت تقاضا
رئیس اتحادیه مشاوران املاک شیراز از تهدید بازار امسال و سال بعد با انباشت تقاضا ناشی از شرایط رکود تورمی فعلی در این شهر و سایر شهرها خبر داد. شهرام نامدار، رئیس اتحادیه مشاوران املاک شیراز با بیان اینکه هم‌‌‌اکنون رکود کامل و تورم در سطح بالا در بازار معاملات مسکن این شهر حاکم شده است به «دنیای‌اقتصاد» گفت: بازار در شرایط ابهام و گیجی هم به لحاظ سطح قیمت‌ها و قیمت‌گذاری و هم از نظر تصمیم خریدار و فروشنده برای خرید یا فروش قرار گرفته است. همین تردیدها که در وهله اول ناشی از فضای تورمی مجموعه اقتصاد کشور و تشدید تورم عمومی است، باعث رکود کامل معاملاتی در بازار مسکن شیراز شده است. وی گفت: شرایط در این شهر به گونه‌‌‌ای شده است که نه تنها عمده خانوارها توان خرید نداشته و به دلیل جهش قیمت‌ها قدرت خرید از دست رفته است بلکه امکان کشف قیمت به دلیل قیمت‌گذاری‌‌‌های سلیقه‌‌‌ای و متاثر از انتظارات تورمی فروشنده‌‌‌ها، برای همه طیف‌‌‌های بازار مسکن بسیار دشوار شده است.
وی تشدید شرایط رکود تورمی برای بازار معاملات مسکن این شهر در سال‌جاری را محتمل‌‌‌ترین گزینه پیش‌بینی کرد وگفت: این شرایط وضعیت را برای همه طیف‌‌‌های بازار مسکن اعم از خریدار، فروشنده، سازنده، مشاوران املاک و... بسیار دشوار کرده است. نامدار تصریح کرد: در شرایط فعلی که عملا معاملات بسیار پایین‌‌‌تر از سطح نرمال و بسیار کمتر از میزان نیاز واقعی بازار است، خطر انباشت تقاضا و جهش‌‌‌های بعدی قیمت مسکن در سال‌های بعد ناشی از ورود تقاضای انباشته شده به بازار، بازار مسکن و به‌خصوص متقاضیان خرید و اجاره را تهدید می‌کند. طوری که ممکن است رکودهای بعدی ناشی از این افزایش قیمت‌ها حتی عمیق‌‌‌تر از شرایط فعلی باشد. وی همچنین با بیان اینکه هنوز فصل طلایی و اوج جابه جایی‌‌‌ها در بازار مسکن شهر شیراز آغاز نشده است، به «دنیای‌اقتصاد» گفت: با این حال وضعیت در بازار اجاره نیز چندان مناسب نیست و فشار اجاره‌‌‌نشینی بر مستاجرها افزایش یافته است. تحت‌تاثیر رشد قابل‌توجه اجارهبها در شیراز، فشار تقاضا برای اجاره‌‌‌نشینی در حومه شیراز بیشتر شده است و بازار اجاره مسکن حومه نیز تحت‌تاثیر قرار گرفته است.
کنسلی توافق‌‌‌های فروش مسکن
رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک شهر مشهد نیز با اعلام رکود تورمی سنگین در بازار معاملات شهر مشهد، به «دنیای‌اقتصاد» گفت: کنسلی توافق‌‌‌های فروش مسکن به علت عقب‌‌‌نشینی و انصراف فروشنده از فروش، به یکی از ویژگی‌‌‌های رایج بازار معاملات مشهد در روزها و هفته‌‌‌های اخیر تبدیل شده است. علی مرادزاده، رئیس اتحادیه مشاوران املاک مشهد، با اشاره به طولانی شدن رکود سال نو در بازار معاملات مسکن شهر مشهد، اظهار کرد: معمولا رکود معاملاتی مسکن ناشی از سال جدید در اردیبهشت ماه برطرف میشد اما هم‌‌‌اکنون در آخرین روزهای اردیبهشت همچنان رکود سنگین و عمیق بر بازار معاملات مسکن سایه انداخته است و علائمی از خروج بازار از این رکود سنگین نیز رصد نمی‌شود.
مرادزاده ابهام در شرایط پیش‌‌‌روی بازار مسکن، سایر بازارها و مجموعه اقتصاد کشور به‌خصوص شرایط تورمی را از مهم‌ترین عوامل ایجاد رکود تورمی عمیق در بازار معاملات مسکن مشهد عنوان کرد و گفت: نوسانات دلاری و ایجاد انتظارات تورمی ناشی از آن و همچنین تورم عمومی بالا (رشد شدید بهای کالاها و خدمات) از مهم‌ترین عواملی است که نه تنها منجر به رکود ساخت‌وساز شده بلکه باعث شده است فروشنده‌‌‌ها نیز از فروش انصراف داده یا به قدری سطح قیمت‌ها را افزایش دهند که عملا واحدها در بازار مورد معامله قرار نگیرد.
وی از تغییرات هفتگی قیمت مسکن در عمده موارد خبر داد و گفت: دبه قیمتی فروشنده‌‌‌ها و درخواست آنها برای افزایش قیمت حتی بعد از توافقات صورت‌گرفته بر سر قیمت، این روزها یکی از رخدادهای رایج در بازار مسکن شهر مشهد شده است. در بازار رهن و اجاره نیز مستاجرها با مشکل کمبود فایل از یکسو و اصرار موجرها برای افزایش شدید سطح اجارهبها روبه‌رو شده‌‌‌اند. به طور میانگین می‌توان گفت اجارهبها در شهر مشهد در مقطع زمانی فعلی نسبت به سال گذشته حداقل ۵۰درصد رشد کرده است؛ در حالی که در برخی موارد موجرها افزایش با نرخ‌های بالاتر را مدنظر قرار داده و بر آن اصرار می‌کنند و مستاجرها نیز توان تقبل چنین سطحی از افزایش را ندارند.
وی ادامه شرایط رکود تورمی هم در بخش معاملات خرید و هم در معاملات اجاره را برای ادامه سال پیش‌بینی کرد و افزود: اگر روال تورم عمومی در کشور به همین صورت فعلی باشد دست‌‌‌کم تا پایان سال بین ۴۰ تا ۵۰درصد تورم عمومی سالانه پیش‌بینی می‌شود. تحت‌تاثیر این شرایط و سیگنال‌‌‌هایی که از بازار مسکن دریافت می‌شود تورم مسکن و اجاره نیز کمتر از این میزان برآورد نمی‌شود. وی همچنین به بلاتکلیفی سازنده‌‌‌ها ناشی از انتظارات تورمی و رشد روزانه هزینه‌‌‌های ساخت به دلیل تورم بالا اشاره کرد و گفت: سازنده‌‌‌ها نیز دیگر میل چندانی به ساخت‌وساز ندارند و برخی از آنها ترجیح داده‌‌‌اند به جای ورود به بازار مه‌‌‌آلود ساخت‌وساز فعلا املاک خود را نگهداری کنند.
mardomefarda.ir/vdcip5az.t1avp2bcct.html
منبع : دنیای اقتصاد
