گرمای پنهان در بازار مسکن

به گزارش مردم فردا،نخستین تصویر از بازار مسکن شهر تهران در سال 1401 نشان‌دهنده گرمای پنهان در این بازار در فروردین ماه است. در حالی که هنوز آمارهای رسمی درباره تحولات قیمت و حجم معاملات مسکن در شهر تهران در فروردین امسال منتشر نشده است اما اطلاعات مربوط به فایل‌‌های فروش مسکن که در نخستین ماه از سال 1401 به بازار عرضه شدند نشان‌دهنده وقوع دو رویداد مهم در این بازار است. این دو رویداد که در واقع نشان‌دهنده گرمای پنهان در بازار معاملات مسکن شهر تهران در فروردین است به افزایش محسوس قیمت پیشنهادی فایل‌‌های فروش مسکن از یک سو و همچنین رشد تقاضا برای خرید آپارتمان در این ماه در مقایسه با فروردین سال قبل مربوط می‌شود. متوسط قیمت پیشنهادی واحدهای مسکونی که در فروردین 1401 به بازار معاملات مسکن شهر تهران عرضه شد در مقایسه با اسفند1400، معادل 3 درصد رشد کرد.

تورم پنهان ماهانه 3 درصدی آن‌‌هم در نخستین ماه سال که بازار نیمه‌‌تعطیل بوده است رشد محسوس قیمت پیشنهادی در فایل‌‌های عرضه شده به بازار فروش مسکن محسوب می‌شود. این در حالی است که هم در یک‌سال گذشته - سال 1400- و هم در فروردین پارسال، تورم قیمت‌‌های پیشنهادی و تورم مسکن در معاملات فروش آپارتمان، یک‌سوم تورم پنهان (میزان رشد قیمت در فایل‌‌های فروش) در فروردین 1401 بوده است. سال گذشته متوسط قیمت فروش مسکن در فایل‌‌های عرضه شده به بازار معاملات مسکن شهر تهران در فروردین نسبت به اسفند99 (یک ماه قبل از آن)، تنها یک درصد رشد کرد و آمارهای رسمی نیز از کاهش 3 درصدی قیمت مسکن در این ماه در مقایسه با اسفند حکایت داشت. در کل سال 1400 نیز تورم پنهان ماهانه مسکن (تورم فایل‌‌های فروش) به‌طور متوسط یک درصد بود. به این معنا که به‌طور متوسط میانگین قیمت پیشنهادی واحدهای مسکونی در شهر تهران یک درصد در مقایسه با ماه قبل افزایش داشته است. میانگین تورم ماهانه مسکن در معاملات صورت گرفته نیز براساس آمارهای رسمی همین میزان یعنی به‌طور متوسط یک درصد در هر ماه بوده است.

این آمارها نشان‌دهنده تورم محسوس در فایل‌‌های عرضه شده به بازار فروش مسکن در فروردین امسال است. در واقع رشد 3 درصدی متوسط قیمت فروش در فایل‌‌هایی که فروردین امسال از سوی فروشنده‌های مسکن به بازار ملک عرضه شد، تورم پنهان بالایی را نشان می‌دهد. به‌ویژه آنکه علاوه بر نیمه تعطیل بودن فروردین، نیمی از این ماه نیز در ماه مبارک رمضان قرار داشت. معمولا تقاضا و حجم معاملات مسکن در ماه رمضان هرسال نسبت به ماه‌های دیگر کاهشی است و همین کاهش تقاضا بر قیمت‌‌های پیشنهادی و قطعی فایل‌‌ها نیز اثرگذار است. اما آن‌طور که اطلاعات مربوط به حجم فایل‌‌های عرضه شده به بازار ملک و همچنین داده‌های مربوط به تغییرات قیمت پیشنهادی در فایل‌‌های عرضه شده به بازار مسکن شهر تهران در فروردین امسال نشان می‌دهد، نه‌تنها قیمت‌‌های پیشنهادی در مقایسه با اسفند رشد محسوس داشته بلکه عرضه و تقاضا نیز در مقایسه با فروردین سال قبل افزایش داشته است.

افزایش حجم عرضه فایل، افزایش تقاضای خرید و از همه مهم‌تر رشد 3 درصدی تورم پنهان (قیمت پیشنهادی فروش مسکن در فایل‌‌های عرضه شده به بازار ملک) نخستین تصویر غیررسمی از نبض معاملات و قیمت مسکن شهر تهران در نخستین ماه از سال 1401 است. این اطلاعات از مشخصات فایل‌‌های عرضه شده به بازار نیازمندی‌‌های آنلاین دیوار استخراج شده است.

جمع‌‌بندی داده‌های به دست آمده از این استارت‌آپ بازاریابی ملکی نشان‌دهنده تفاوت دو فروردین 1400 و 1401 به لحاظ حجم و قیمت پیشنهادی واحدهای مسکونی عرضه شده به بازار مسکن است. فروردین سال گذشته تورم ماهانه پنهان (میانگین رشد قیمت در فایل‌‌های عرضه شده به بازار مسکن)، تنها یک درصد در مقایسه با اسفند رشد کرد و تورم مسکن در فایل‌‌های فروش نیز منفی 3 درصد گزارش شد. اما تورم ماهانه پنهان فروردین امسال 3 درصد برآورد می‌شود.

میانگین قیمت در فایل‌‌های فروش
بررسی‌‌ها و برآوردهای «دنیای اقتصاد» با استناد به داده‌های درج شده در فایل‌‌های فروش آپارتمان‌‌های مسکونی که در فروردین امسال به بازار مسکن شهر تهران عرضه شدند نشان می‌دهد متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در شهر تهران در این فایل‌‌ها به 34 میلیون و800 هزار تومان رسیده است. این میزان در مقایسه با متوسط قیمت فایل‌‌هایی که اسفند ماه به بازار ملک عرضه شد با رشد 3 درصدی همراه شده است. این میزان رشد به چند دلیل تورم محسوس را در فایل‌‌های فروش مسکن در نخستین ماه سال جاری نشان می‌دهد. نخستین علت، مقایسه این میزان تورم با وضعیت رشد قیمت در فایل‌‌های فروش مسکن در ماه مشابه سال گذشته است. همان‌گونه که گفته شد متوسط قیمت مسکن در فایل‌‌هایی که فروردین سال گذشته به بازار مسکن شهر تهران عرضه شد در مقایسه با اسفند 99، تنها یک درصد رشد داشت.

از سوی دیگر تورم پنهان بهمن و اسفند سال گذشته نیز کمتر از تورم پنهان فروردین امسال بود. میانگین تورم پنهان مسکن در سال 1400 نیز یک درصد و دقیقا یک‌سوم تورم فایل‌‌های عرضه شده به بازار مسکن در فروردین امسال بود.

تورم ماهانه مسکن در معاملات قطعی فروش ملک در سال گذشته نیز به‌طور متوسط در هر ماه یک درصد بود. در واقع به‌طور میانگین تورم ماهانه فایل‌‌های فروش با تورم ماهانه مسکن در معاملات قطعی در سال گذشته، یکسان و هر دو معادل یک درصد بوده است.

اما یک سوال مهم در ارتباط با شرایط بازار معاملات مسکن شهر تهران در فروردین مطرح است؛ مبنی بر اینکه چرا شرایط در این بازار در فروردین ماه امسال مسیری متفاوت از فروردین و همچنین کل سال گذشته را طی کرده است؟

آیا کمبود عرضه فایل منجر به رشد محسوس قیمت در فایل‌‌های عرضه شده به بازار مسکن پایتخت در این ماه شده است یا عوامل دیگری در بروز این شرایط نقش داشته است؟

در پاسخ به این سوال باید گفت فروردین امسال نه تنها حجم عرضه فایل‌‌های فروش به بازار معاملات مسکن شهر تهران کم نشد بلکه میزان عرضه فایل در این ماه در مقایسه با فروردین سال گذشته رشد محسوس داشته است. بررسی اطلاعات مربوط به فایل‌‌های عرضه‌شده به بازار نیازمندی‌‌های آنلاین دیوار نشان می‌دهد فروردین امسال حجم فایل‌‌های عرضه شده به بازار معاملات مسکن شهر تهران 32 درصد در مقایسه با فروردین سال گذشته رشد داشته است. بنابراین کمبود عرضه فایل به بازار در این ماه را نمی‌توان دلیل ثبت تورم ماهانه پنهان 3 درصدی در بازار مسکن فروردین 1401 عنوان کرد. چرا که در این ماه نه تنها عرضه فایل به بازار ملک کمتر نشد بلکه با رشد محسوس 32 درصدی نیز همراه شد.

این در حالی است که نتایج تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از افزایش میزان تقاضا برای خرید مسکن در فروردین امسال در مقایسه با فروردین سال گذشته در کنار افزایش عرضه ملک به بازار فروش حکایت دارد. بنابراین اطلاعات به دست آمده حاکی است بازار معاملات مسکن شهر تهران در ماهی که نسبت به فروردین سال قبل، ماه اوج فروش و اوج خرید نوروزی محسوب می‌شود با رشد محسوس سطح قیمت‌‌های پیشنهادی در فایل‌‌های فروش مواجه شده است.