تورم کاهنده مسکن در تابستان پس از سونامی زمستانی

به گزارش مردم فردا، مرکز آمار، پس از سکوت 9 ماهه در حوزه آمارهای مسکن، سرانجام گزارش شاخص های قیمتی این بخش را برای شهر تهران در بازه زمانی شهریور منتشر کرد. این آمارها اگر چه روایتگر وضعیت وخیم قیمت کنونی مسکن در تهران و رسیدن متوسط آن به متری بیش از 80 میلیون تومان است، با این حال، حاوی نکته امیدوارکننده ای است. به طوری که نشان می دهد تورم نقطه ای این بخش از سطح بیش از 100 درصد در اواخر سال گذشته و بهار امسال تنزل پیدا کرده و از سوی دیگر تورم ماهانه آن در هر سه ماه تابستان منفی شده است.


خروج آمارهای مسکن از بن بست انتشار
به گزارش خراسان، در ماه های پایانی سال گذشته بود که عوامل متعدد سبب افزایش نرخ غیر رسمی دلار شد. این نرخ اگر چه برآیند واقعیات عرضه و تقاضای بازار نیست، اما از آن جایی که در هر حال، عامل موثر جهت دهنده به انتظارات تورمی است، می تواند به سرعت به قیمت بازار دارایی هایی مانند مسکن جهت دهد. به‎خصوص این که بررسی های متعدد نیز همبستگی بالای قیمت مسکن با نرخ های غیررسمی دلار را در سال های گذشته نشان داده اند.
با این اوصاف، به نظر می رسد همزمان با جهش ارزی یادشده، دو نهاد بانک مرکزی و مرکز آمار، با هدف پرهیز از دامن زدن بیشتر به انتظارات تورمی در بخش مسکن، انتشار آمارها در این بخش را به تعویق انداختند. اقدامی که البته مضرات و به تبع آن انتقاداتی را نیز به همراه داشت. عیب مهمی که می توان برای این اقدام برشمرد، سردرگمی بازار و فعالان واقعی آن و متقاضیان مسکن، و امکان فعالیت راحت تر سوداگران در این فضاست.
اما پس از اجرای موفق سیاست های مهار تورم در سال جاری که به کنترل انتظارات تورمی و ثبات نسبی نرخ ارز منجر شده است، به نظر می رسد هم اکنون عدم انتشار این اطلاعات تا حد زیادی موضوعیت خود را از دست داده است و در این راستا، مرکز آمار دیروز داده های مربوط به شاخص و متوسط قیمت آپارتمان های مسکونی تهران را در دو ماه مرداد و شهریور منتشر کرد.
در خور ذکر است آخرین باری که به‎طور مشخص این مرکز گزارش مشابه را منتشر کرده بود، دی‎ماه 1401 بود. بانک مرکزی نیز که گزارش دوره ای مسکن تهران را (با تفاوت هایی) تدوین می کند، آخرین گزارش خود در این حوزه را آذرماه سال قبل منتشر کرد و این عدم انتشار تاکنون ادامه یافته است.

رسیدن قیمت مسکن تهران به متری 80 میلیون تومان
داده های مندرج در گزارش مذکور نشان می دهد که میانگین وزنی قیمت آپارتمان های مسکونی در تهران در شهریور امسال 80 میلیون و 837 هزار تومان و میانگین حسابی آن 77 میلیون و 480 هزار تومان بوده است.
با این وصف، همان طور که ملاحظه می شود، مرکز آمار میانگین قیمت مسکن را به دو شیوه محاسبه می کند. به گزارش دنیای اقتصاد، میانگین حسابی تقریباً هم‎سطح قیمت‌هایی است که بانک مرکزی تا دی ماه سال گذشته به شکل ماهانه، از نبض قیمت مسکن تهران، گزارش می‌کرد. اما در روش میانگین وزنی، مرکز آمار، این شاخص در تهران را براساس محاسباتی مرتبط با شاخص هدانیک، برآورد و اعلام می‌کند. خلاصه این روش محاسبه آن است که «وزن معاملاتی مناطق 22 گانه» در محاسبه قیمت میانگین لحاظ می‌شود و از طرفی، اثر فاکتورهایی همچون «سن بنا» و «متراژ» که بر سطح قیمت آپارتمان تاثیر بالابرنده یا پایین برنده دارند، در میانگین وزنی، حذف می شوند. با این اوصاف، به نظر می رسد که میانگین وزنی، نسبت به میانگین حسابی دقیق تر باشد.

رفتار تورم مسکن در دوران سکوت آماری
همان طور که اشاره شد، آخرین آمارهای مسکن تهران از سوی مرکز آمار تا پیش از این، مربوط به دی ماه سال قبل بوده است. داده های گزارش اخیر این مرکز نشان می دهد از آن تاریخ به بعد، تورم ماهانه مسکن تهران رو به فزونی نهاده، به طوری که از 4.1 درصد در آذر 1401 تا 10.1 درصد در فروردین 1402 افزایش یافته است. به عبارت دیگر، بازار مسکن تهران در این بازه زمانی هر ماه شاهد افزایش مضاعف قیمت مسکن نسبت به ماه قبل بوده است. اما این روند در ماه های بعد از فروردین برعکس و نزولی شده، به این شکل که در اردیبهشت و خرداد در محدوده مثبت کاهش یافته و به ترتیب 8.7 و 1.6 درصد ثبت شده است.
نکته قابل تامل تر اما مربوط به ادامه این روند و تورم ماهانه منفی مسکن تهران در سه ماه تابستان است. بر این اساس، در تیرماه 2.8 درصد، در مردادماه 0.7 درصد و در شهریورماه 1.7 درصد از قیمت مسکن کاسته شده است!

عبور و برگشت تورم نقطه ای مسکن از سطح  100 درصد!
آمارهای مرکز آمار حاکی از این است که از فروردین سال گذشته تا ابتدای دی ماه سال قبل (یعنی در 9 ماه)، رشد قیمت ها در هر ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل از آن، جمعاً 28.5 واحد درصد افزایش یافته و از 23.6 به 52.1 درصد رسیده است. با این حال در 5 ماه دی ماه 1401 تا اردیبهشت 1402، شاهد جهش این روند هستیم و این رقم با افزایش 69.7 واحد درصدی از 66 به 121.8 درصد رسیده است. در ادامه نیز تعقیب این روند حاکی از پایین آمدن تورم نقطه ای از روند صعودی است. به طوری که این شاخص تا سطح 75.2 درصد در شهریور کاهش یافته است.

تورم 12 ماهه مسکن تهران همچنان صعودی
تورم 12 ماهه با توجه به فرمول آن یعنی متوسط افزایش شاخص قیمت مسکن در دوازده ماه منتهی به ماه مدنظر نسبت به دوره مشابه قبل از آن، تغییرات بلندمدت قیمت ها را نشان می دهد و بالطبع، تغییر روند آن به کندی انجام می شود. با این اوصاف، داده های مرکز آمار نشان می دهد که تورم 12 ماهه مسکن تهران (با توجه به دوره کوتاه افت تورم نقطه ای و ماهانه در ماه های اخیر) همچنان صعودی باقی مانده است. بر این اساس، این شاخص از تیرماه سال گذشته تاکنون روند اکیداً صعودی داشته و از 27.1 به 83.9 درصد رسیده است.